文/樂居財經(jīng)李姍姍

(相關(guān)資料圖)

3個月前，石愛民接棒趙立民，成為信達(dá)地產(chǎn)新任董事長。這是信達(dá)地產(chǎn)不到兩年時間內(nèi)第二次換帥。

新官上任三把火，自7月石愛民掌舵以來，信達(dá)地產(chǎn)就時常活躍在出險房企的背后，化身“白衣騎士”。半個多月前，石愛民再度帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)與另一家央企，做起了地產(chǎn)紓困生意。

10月18日，信達(dá)地產(chǎn)官宣與中交地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。石愛民表示，信達(dá)地產(chǎn)愿意攜手中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)紓困類代建項目、不動產(chǎn)資源整合、城市更新以及房地產(chǎn)開發(fā)運營等領(lǐng)域全面展開合作。

目前，在信達(dá)地產(chǎn)的紓困名單上，先后出現(xiàn)了融創(chuàng)、新力、佳兆業(yè)、康橋等暴雷房企的項目。據(jù)樂居財經(jīng)了解到，前三季度，信達(dá)地產(chǎn)參與30多家危困房企項目研判，累計跟進(jìn)項目300多個，并已實現(xiàn)4個項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、4個項目解決逾期風(fēng)險。

一邊收并購，另一邊信達(dá)地產(chǎn)也不忘攻城略地。9月，信達(dá)地產(chǎn)拍下泛海控股旗下兩塊住宅用地后，緊接著又斥資8.64億元摘得位于合肥的一塊地。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期里，信達(dá)地產(chǎn)逆勢加碼地產(chǎn)，實屬另類存在。但實際上，信達(dá)地產(chǎn)自入行以來的“土豪”形象一直深入人心，七年前，它被冠以“地王收割機(jī)”名號，一度響徹行業(yè)內(nèi)外。

如今，它再度重返牌桌，并不意外。而信達(dá)地產(chǎn)也學(xué)聰明了，不像年少時候那樣豪擲千金拿地王，而是加大代建業(yè)務(wù)拓展力度，選擇了一條輕資產(chǎn)道路。

左手收購右手拿地

在聯(lián)手中交地產(chǎn)的前不久，9月29日，信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起設(shè)立康橋集團(tuán)地產(chǎn)項目保交付專項紓困基金，對康橋存量地產(chǎn)項目在保交樓方面開展紓困救助。

對康橋馳援，信達(dá)地產(chǎn)做的不止于此。3月，雙方還聯(lián)合成立了一家輕資產(chǎn)公司鄭州市達(dá)康房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，信達(dá)地產(chǎn)和康橋集團(tuán)各持股50%，目前該公司旗下仍未有對外投資跡象。據(jù)悉，未來信達(dá)收購的地產(chǎn)項目將全部由該公司進(jìn)行代建。

9月初，信達(dá)地產(chǎn)還跑去武漢，成立合伙基金，盤活位于當(dāng)?shù)氐臓€尾項目。

9月1日、9月9日，信達(dá)地產(chǎn)先后兩次與中國信達(dá)、信達(dá)資本出資參與成立蕪湖武信投資合伙企業(yè)（有限合伙）、蕪湖天縱達(dá)信投資合伙企業(yè)（有限合伙）。當(dāng)中，武信投資、天縱達(dá)信的認(rèn)繳規(guī)模分別為53.91億元、19.16億元。

經(jīng)查，武信投資和天縱達(dá)信均有唯一對外投資企業(yè)，分別為武漢合信新璽房地產(chǎn)開發(fā)（下稱“合信新璽”）、武漢天縱合韻置業(yè)（下稱“天縱合韻置業(yè)”）。合信新璽、天縱合韻置業(yè)旗下對應(yīng)的房地產(chǎn)項目分別為“信達(dá)·新外灘”和“武漢天縱云邸”，這兩個項目均是信達(dá)從其他房企手中接盤而來的。

早在2004年，武漢延銘房地產(chǎn)曾斥資2.84億元取得武漢市武昌區(qū)清真寺片危改項目，隨后于2015年推出了項目一期——華天明珠花園張公苑及紫陽府。但后來因武漢延銘涉?zhèn)鶆?wù)糾紛，項目二三期陷入停滯。

今年7月，信達(dá)入局該項目的債務(wù)重組及盤活，并成立合信新璽房地產(chǎn)，二三期項目也隨之更名“信達(dá)·新外灘”。

另一邊的武漢天縱云邸項目，其項目公司天縱合韻置業(yè)于7月8日發(fā)生股權(quán)變更，恒泰天縱轉(zhuǎn)讓90%股份給長安國際信托，前者只留下10%股份。

隨后于8月17日，恒泰天縱與長安國際信托再一次退出，天縱合韻置業(yè)被轉(zhuǎn)手給天縱達(dá)信和金谷信托，目前，后兩者分別持股56%、44%。

在此之前，信達(dá)地產(chǎn)已通過盤活佳兆業(yè)和新力項目拿出了漂亮的紓困樣本。

7月，中國信達(dá)聯(lián)合深圳華建正式進(jìn)場交接佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”。

具體分工為，中國信達(dá)深圳分公司折價收購項目債券，并由深圳華建提供資金借款，而信達(dá)地產(chǎn)則進(jìn)場操盤代建，負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全封閉管理，并收取代建費用，形成“內(nèi)部協(xié)同（信達(dá)系債權(quán)重組及增量投入）+外部合作”的紓困模式。

中國信達(dá)在半年報中透露，上半年已落地佳兆業(yè)廣州南沙悅伴灣等一批受困房企風(fēng)險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農(nóng)民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產(chǎn)企業(yè)理財產(chǎn)品，支付271戶、5.8億元上游供應(yīng)商欠款，帶動354億元存量項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

在佳兆業(yè)之前，年初，信達(dá)地產(chǎn)就已在新力控股的廣州增城海石洲悅項目的盤活上，試水此種紓困方式，它將此定義為“華南區(qū)域公司成立以來首個落地的操盤代建項目”。

2020年底，新力控股聯(lián)合海石集團(tuán)開始將海石洲悅項目推出市場銷售。然而，在新力出現(xiàn)暴雷后，該項目也被按下了“暫停鍵”。今年1月25日，信達(dá)地產(chǎn)入場，簽訂海石洲悅項目代建協(xié)議，其華南區(qū)域公司隨即組建團(tuán)隊進(jìn)駐接管，隨后實現(xiàn)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)并再次開盤銷售。

盤活佳兆業(yè)、新力旗下項目，只是信達(dá)地產(chǎn)紓困開發(fā)商的縮影。除此之外，它還收購了融創(chuàng)旗下項目。

8月23日，信達(dá)地產(chǎn)公布，全資子公司安徽信達(dá)房產(chǎn)擬以約1.57億的價格，收購融創(chuàng)鑫恒投資集團(tuán)（融創(chuàng)全資子公司）持有的合肥融創(chuàng)政新置業(yè)50%股權(quán)及對應(yīng)債權(quán)，收購?fù)瓿珊螅不招胚_(dá)房產(chǎn)持有后者全部股權(quán)，收購預(yù)計可產(chǎn)生投資收益約2.26億元。

據(jù)樂居財經(jīng)了解到，融創(chuàng)政新?lián)碛形挥诤戏适惺裆絽^(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)一宗，總占地面積約7.1萬平方米，項目分三期建設(shè)，項目住宅已銷售完畢，目前項目商業(yè)、辦公等產(chǎn)品持續(xù)銷售中。

活躍在各出險房企紓困項目背后的同時，信達(dá)地產(chǎn)也不忘攻城略地。

9月16日，由安徽信達(dá)房產(chǎn)、中國信達(dá)以及信達(dá)資本分別認(rèn)繳4億元、36億元和100萬元共同參與成立的蕪湖同匯投資合伙企業(yè)，其唯一對外投資企業(yè)武漢信創(chuàng)房地產(chǎn)以起拍價33.95億元，成功拿下泛海控股旗下14F、26A兩宗住宅用地。

據(jù)悉，這兩塊土地實際上是泛海控股武漢公司向信達(dá)金融租賃申請融資17.90億元，但未能按期清償，而被法院查封的資產(chǎn)，在8月中旬被掛上阿里司法拍賣平臺。

緊接著，拍下武漢地塊后的第11天，信達(dá)地產(chǎn)又耗資8.64億元，競得合肥市包河區(qū)BH202219號地塊。

發(fā)力代建

實際上，收并購和拿地僅是信達(dá)地產(chǎn)加碼地產(chǎn)行業(yè)的冰山一角，在它的旗下還擁有著龐大的地產(chǎn)版圖。

目前，信達(dá)地產(chǎn)控股的企業(yè)高達(dá)170家，主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)以及金融業(yè)，其中，歸類于房地產(chǎn)業(yè)的公司達(dá)126家。

據(jù)2022年半年報，信達(dá)地產(chǎn)在北京、上海、廣東、天津、浙江、安徽、山東、重慶等近三十個城市都擁有自己的土地儲備。而截至9月底，信達(dá)地產(chǎn)儲備項目計容規(guī)劃建筑面積195.15萬平方米，在建面積747.94萬平方米。

另據(jù)其三季報顯示，信達(dá)地產(chǎn)實現(xiàn)營收118.90億元，較上年同期81.04億元增長46.71%；實現(xiàn)凈利潤4.79億元，較上年同期4.95億元下降3.23%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤4.48億元，比上年同期5.67億元下降20.93%。

在信達(dá)地產(chǎn)剛?cè)胄械哪切┠辏洹暗赝跏崭顧C(jī)”的稱號曾響徹行業(yè)內(nèi)外。

資料顯示，信達(dá)地產(chǎn)的前身為青鳥天橋，此前的主營業(yè)務(wù)為軟件開發(fā)。2008年底，通過資產(chǎn)重組置出原有的軟件資產(chǎn)，置入信達(dá)投資下屬11家房企，更名為信達(dá)地產(chǎn)，成為地產(chǎn)公司并完成上市。一系列重組動作之后，信達(dá)地產(chǎn)的實控人也隨之變更為中國信達(dá)。

起了個大早，卻趕了個晚集。這家從90年代起步的房企，在2008年上市之后依然默默徘徊在主流房地產(chǎn)市場之外，偏隅于中部地區(qū)二、三線城市，全國房企排行榜TOP100中更是看不到信達(dá)地產(chǎn)的身影。

直到2015年，信達(dá)地產(chǎn)仿佛被打開任督二脈，開始瘋狂進(jìn)擊房地產(chǎn)。

當(dāng)年6月，位于廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯舊廠地塊開拍，上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達(dá)置業(yè)投資聯(lián)合體，在與保利、綠地等多家房企大佬的激戰(zhàn)中勝出，最終以44.2億元將該地塊收入囊中。這是信達(dá)地產(chǎn)在公開土地市場中第一次出手。

此后，信達(dá)地產(chǎn)便一發(fā)不可收拾。有中國信達(dá)在背后撐腰的它，連續(xù)多次“虎口奪食”，從萬科、碧桂園、華潤等一眾大鱷手中高價奪地，頻頻斬下“地王”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年-2017年，信達(dá)地產(chǎn)共在上海、廣州、深圳、杭州、合肥五地拿下至少8宗地王，總地價超過430億元，成為名副其實的“地王收割機(jī)”。

但這些土地，一度讓信達(dá)地產(chǎn)難以消化。一方面，是銷售難以帶來充沛的回報。另一方面，是開發(fā)進(jìn)度一波三折。

深受“地王”之苦后，信達(dá)地產(chǎn)近些年拿地風(fēng)格逐漸轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，如今的信達(dá)地產(chǎn)更多的也是借助母公司帶來的便利，瞄準(zhǔn)時機(jī)再度進(jìn)擊，并發(fā)力代建。

據(jù)三季報顯示，信達(dá)地產(chǎn)前三季度新增儲備計容規(guī)劃建筑面積約154.92萬平方米，其中代建項目約109.24萬平方米，占比七成；開竣工情況方面，其前三季度新開工面積約289.13萬平方米，其中代建項目約180.17萬平方米，占比超六成。

雖然信達(dá)地產(chǎn)傾注心血發(fā)力代建，但目前代建項目的銷售占比卻并不大。前三季度，信達(dá)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額134.2億元，其中代建項目銷售金額3.92億元，還不到零頭。

背后有位富爸爸

自去年12月以來，為化解房企債務(wù)風(fēng)險，加速行業(yè)出清，包括銀保監(jiān)會、央行、國資等監(jiān)管層密集發(fā)聲，支持鼓勵專業(yè)處置不良資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)AMC，加速進(jìn)入房企解危紓困行列。

基于政策引導(dǎo)，作為四大AMC之一的中國信達(dá)跑步進(jìn)場，其對出險房企采用的是“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”模式，即中國信達(dá)負(fù)責(zé)接管、投入增量資金，再找自己的平臺代建或第三方公司代建，把出險房企的未完工項目匹配資金、完成后續(xù)開發(fā)，最終實現(xiàn)保交樓。

如此一來，中國信達(dá)可源源不斷地向地產(chǎn)平臺信達(dá)地產(chǎn)輸送業(yè)務(wù)。例如，上述不管是成立基金紓困康橋集團(tuán)，還是投資武漢項目，亦或是盤活佳兆業(yè)、新力的爛尾樓盤，信達(dá)地產(chǎn)在紓困該等項目的背后都少不了中國信達(dá)的身影。

信達(dá)地產(chǎn)亦在2022半年報中稱，作為中國信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺，信達(dá)系統(tǒng)資源能夠為公司發(fā)展提供有力的支持，公司除從公開市場獲取項目外，可以借助中國信達(dá)資源，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、操盤代建等多種方式獲取項目。

另一方面，背靠中國信達(dá)這顆大樹，信達(dá)地產(chǎn)亦不用為資金而發(fā)愁。

今年以來，受多重因素影響，房地產(chǎn)融資閘門尚未完全打開。在融資渠道不暢的大環(huán)境下，信達(dá)地產(chǎn)卻通過大規(guī)模發(fā)券籌集到了資金。

5月20日，信達(dá)地產(chǎn)成功發(fā)行2022年公司債券（第一期）12億元。其中，“22信地01”債券實際發(fā)行規(guī)模6億元，期限為3年，票面利率僅為3.45%，為三年以來央企AA+地產(chǎn)公司債最低；“22信地02”債券發(fā)行規(guī)模6億元，票面利率3.7%，期限為5年。

緊接著8月7日，信達(dá)地產(chǎn)再次完成發(fā)行公司債券“22信地03”，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率3.8%，期限為5年。值得注意的是，此次信達(dá)地產(chǎn)發(fā)行債券募集到底的資金扣除發(fā)行費用后，擬用于償還有息債務(wù)，也即“借新還舊”。

今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)還完成發(fā)行5.8億元的中期票據(jù)，期限3年，發(fā)行利率4.07%。在資金的用途上，其中，2.9億元用于支付和置換前期已支付的并購項目一、二收購款，剩余2.9億元用于項目建設(shè)。

此外，股權(quán)出質(zhì)也是房企重要的“補(bǔ)血”通道之一，信達(dá)地產(chǎn)與大多數(shù)房企一樣，也在通過該種方式進(jìn)行融資。2月24日，信達(dá)地產(chǎn)將其全資子公司長淮信達(dá)地產(chǎn)價值約51.37億元股權(quán)出質(zhì)予上海國際信托。

不僅是信達(dá)地產(chǎn)，就連它旗下的公司也在進(jìn)行股權(quán)出質(zhì)融資。

2月，信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰置業(yè)就將無錫盛濱房地產(chǎn)出質(zhì)予平安銀行，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為5000萬元；4月，安徽信達(dá)房地產(chǎn)也將其全資子公司安徽建銀房地產(chǎn)價值1億元的股權(quán)出質(zhì)給上海國際信托，獲得融資。

關(guān)鍵詞： 信達(dá)地產(chǎn) 萬平方米 股權(quán)出質(zhì)