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轉(zhuǎn)眼來(lái)到年報(bào)季，房企交卷的時(shí)刻。不過(guò)市場(chǎng)對(duì)于2022年房企的表現(xiàn)，或許不會(huì)有太多期待了。

一個(gè)可以佐證的數(shù)據(jù)是，百?gòu)?qiáng)房企的全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，銷(xiāo)售的規(guī)模極大程度的影響房企利潤(rùn)規(guī)模。

而從今年開(kāi)始，房企們陸續(xù)披露的業(yè)績(jī)預(yù)告，則可以更直觀的看出去年地產(chǎn)的頹勢(shì)。樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》曾于2月整理過(guò)A股房企的業(yè)績(jī)預(yù)告，彼時(shí)的65個(gè)樣本中，虧損企業(yè)達(dá)37家，虧損總額最多達(dá)1651.68億元。凈利潤(rùn)下滑的房企則多達(dá)43家。

港股的業(yè)績(jī)預(yù)告披露在A股之后，亦是相當(dāng)慘烈，連地產(chǎn)巨頭以及央企也逃不過(guò)虧損的命運(yùn)。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《地產(chǎn)K線》統(tǒng)計(jì)， 截止3月20日，39家港股房企發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告及預(yù)告中，有25家房企或錄得虧損，占比超六成，虧損總額最高達(dá)1014.87億元。 預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)下滑的房企多達(dá)30家。僅僅有偉業(yè)控股一家房企，凈利潤(rùn)錄得正數(shù)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

港股房企是暴雷的重災(zāi)區(qū)，當(dāng)前發(fā)布2022年財(cái)報(bào)及業(yè)績(jī)報(bào)告的僅為少數(shù)。在所有房企整體披露業(yè)績(jī)后，或是一幅更加慘烈的景象。

14家房企確定盈利，4家虧損超百億

在發(fā)布業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的39家港股房企中，僅有14家2022年利潤(rùn)預(yù)計(jì)或已經(jīng)錄得正值，分別為龍湖、太古、越秀、金地商置、招商局置地、萬(wàn)城控股、恒達(dá)集團(tuán)控股、湯臣集團(tuán)、偉業(yè)控股及中國(guó)新城鎮(zhèn)等。而新城發(fā)展則是在虧損和盈利之間徘徊，凈利潤(rùn)下限為-3億元，上限為18億元。

算上新城發(fā)展，15家房企的盈利至多為420億元。這其中，龍湖已經(jīng)發(fā)布凈利潤(rùn)達(dá)到243.6億元，占了58%。太古地產(chǎn)凈利潤(rùn)達(dá)到70億元，排在龍湖之后。

發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，預(yù)期盈利最多的房企為金地商置，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為21億元-25億元；其次是深圳控股，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)不少于12.31億元；排名第三的是粵海置地，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)不少于3.96億元；之后是招商局置地，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為3.36億元。

預(yù)計(jì)盈利的11家房企中，僅有偉業(yè)控股1家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，增幅為105.47%。其余均呈下滑趨勢(shì)。中國(guó)新城鎮(zhèn)凈利潤(rùn)的降幅達(dá)到94.66%，新城發(fā)展的降幅接近80%。

偉業(yè)控股稱(chēng)，凈利潤(rùn)預(yù)期增長(zhǎng)主要?dú)w因于物業(yè)開(kāi)發(fā)分部收入有所增加以及政費(fèi)用減少。不過(guò)目前，偉業(yè)控股還處于停牌之中。

已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的房企中，虧損最多的為九龍倉(cāng)置業(yè)，虧損額達(dá)到77.79億元。而預(yù)計(jì)錄得虧損的企業(yè)中，有4家房企的虧損額將達(dá)百億。預(yù)計(jì)虧損額最多的房企為旭輝控股，至多虧損140億元；其次是正榮集團(tuán)，至多虧損135億元；再次為禹洲集團(tuán)，虧損額為120億元。時(shí)代中國(guó)的虧損額至多也達(dá)100億元。

面臨大額虧損的港股房企，多存在流動(dòng)性壓力。旭輝曾于去年11月宣布美元債違約；正榮則是在更早的6月宣布無(wú)法支付美元債利息；禹洲的美元債違約則是出現(xiàn)于去年3月。而在今年1月，時(shí)代中國(guó)也宣布暫停支付6筆美元債，加入違約房企之列。

中誠(chéng)信國(guó)際披露的數(shù)據(jù)顯示， 2022年內(nèi)有69家房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)境內(nèi)外債券發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件數(shù)量為2021年的2.71倍。 在境外美元債方面，2022年全年有43家房企約369.79億美元境外債本息違約。

債務(wù)違約和業(yè)績(jī)虧損，成為橫亙?cè)诖蟛糠址科竺媲暗膬勺健?/P>

巨頭與國(guó)央企也無(wú)法幸免

讓人意外的是，預(yù)計(jì)虧損的港股名單中，出現(xiàn)了地產(chǎn)巨頭與央企。

3月13日，碧桂園發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，公司2022年預(yù)計(jì)錄得股東應(yīng)占虧損介乎約55億元至75億元之間。 這是碧桂園2007年上市以來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

根據(jù)銷(xiāo)售額來(lái)看，碧桂園去年全口徑銷(xiāo)售額4643億元，繼續(xù)位居行業(yè)之首，回款率也保持在90%以上，全年交付近70萬(wàn)套房屋也處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

雖然出現(xiàn)虧損，但碧桂園并無(wú)任何違約跡象。“年內(nèi)到期公司債券已全部如期償付完畢，沒(méi)有出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況。迄今為止，公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，融資渠道保持暢通。”碧桂園相關(guān)人士表示。

碧桂園的虧損在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，是受大勢(shì)影響。去年，受融資停滯、銷(xiāo)售不振影響，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全軍覆沒(méi)，尤其是民營(yíng)房企。

實(shí)際上，受到去年行業(yè)沖擊的房企不止民營(yíng)。 上述披露業(yè)績(jī)預(yù)告及年度業(yè)績(jī)的港股房企中，有兩家央企地產(chǎn)商及一家國(guó)企地產(chǎn)商同樣出現(xiàn)了虧損。

2022年，五礦地產(chǎn)預(yù)計(jì)錄得虧損額在10.55億元-12.31億元之間；華僑城（亞洲）預(yù)計(jì)錄得虧損額為15億元-20億元之間；首創(chuàng)鉅大預(yù)計(jì)錄得虧損額為3.95億元。

A股上市房企中，國(guó)企央企虧損的情況同樣存在。如大悅城(行情000031,診股)，預(yù)計(jì)虧損27.8億元到29.8億元；華僑城A(行情000069,診股)，預(yù)計(jì)虧損80億元到110億元；首開(kāi)股份(行情600376,診股)預(yù)虧10億元-15億元。

市場(chǎng)低迷為主要原因

關(guān)于虧損及凈利潤(rùn)下滑，房企說(shuō)到了不同原因，包括疫情肆虐、計(jì)提資產(chǎn)減值增加、債務(wù)暴雷、凈匯兌損失等方面， 而最根本的原因，還是市場(chǎng)的低迷。

碧桂園在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，錄得虧損主要是由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，本期部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加。

正榮同樣表示，受2022年新冠疫情持續(xù)反復(fù)、行業(yè)整體需求下滑等影響，項(xiàng)目售價(jià)下降，導(dǎo)致毛利率下降及計(jì)提資產(chǎn)減值增加。

五礦地產(chǎn)則稱(chēng)，年內(nèi)確認(rèn)毛利率較低的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目占比較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率下跌；鑒于房地產(chǎn)市道低迷，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目計(jì)提的減值有所增加。

A股房企在披露業(yè)績(jī)預(yù)告之時(shí)，提到了最多的虧損原因是減值準(zhǔn)備對(duì)企業(yè)利潤(rùn)造成的影響。這也多是由于市場(chǎng)低迷帶來(lái)的影響所致。

有市場(chǎng)分析人士表示，為了穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，民營(yíng)房企必須要優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，暫時(shí)犧牲利潤(rùn)和規(guī)模，由此帶來(lái)的大額虧損，以及面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)而增加減值計(jì)提可能不可避免，預(yù)計(jì)2022年地產(chǎn)行業(yè)減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模將繼續(xù)增長(zhǎng)。

盡管去年4季度以來(lái)，利好房地產(chǎn)的政策頻出，但均為融資端的助力。融資或可解決房企一時(shí)的資金問(wèn)題，但想持續(xù)經(jīng)營(yíng)，仍需依靠地產(chǎn)銷(xiāo)售，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

上述機(jī)構(gòu)表示，受多重因素疊加影響，2022年房地產(chǎn)銷(xiāo)售已降至近年來(lái)的谷底；雖然房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)受人口紅利消減、資產(chǎn)和收入預(yù)期走弱以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等因素干擾，但房地產(chǎn)支持政策的支撐下，行業(yè)銷(xiāo)售已進(jìn)入修復(fù)階段。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，進(jìn)入今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。

不過(guò)這樣的復(fù)蘇是否能持續(xù)，仍有待觀察。克而瑞在報(bào)告中提醒，百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)的同環(huán)比增長(zhǎng)，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對(duì)較低。3月市場(chǎng)能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購(gòu)買(mǎi)力的恢復(fù)情況。

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