觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年，張杰謝娜被曝上海買6000萬豪宅“跳單”。彼時消息稱，中介曾于2019年6月21日和22日兩次為二人帶看房源，但張杰謝娜以不喜歡為由不再購買。之后，該名中介發(fā)現(xiàn)二人私下聯(lián)系并購買了該房源，以此避開大額中介費(fèi)。

(資料圖片)

今年4月，跳單事件一審結(jié)果公布，法院認(rèn)定謝娜、張杰購房不存在“跳單”行為。

但由該事件引申出來的相關(guān)討論仍在持續(xù)--中介費(fèi)“跳單”如何界定？中介收費(fèi)是否過高？

5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，消息一出，不少聲音認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將迎來新挑戰(zhàn)和大洗牌，從歷史情況來看并不止于此。

“雙邊”趨勢

新發(fā)布的《意見》從十個方面明確監(jiān)管措施，其中關(guān)于“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”部分的關(guān)注頗多。

《意見》提到：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

圍繞該條內(nèi)容，有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)將被打壓。

事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。在房地產(chǎn)存量市場下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是促進(jìn)市場流動的中間環(huán)節(jié)，對于交易本身和買賣雙方也能發(fā)揮到保障作用。

早在去年，市場就有傳言，將取消房產(chǎn)中介，核心也是對“中介費(fèi)”的詬病。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，針對經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，《意見》明確由交易各方協(xié)商確定，在此基礎(chǔ)上，鼓勵按房產(chǎn)成交價(jià)格分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共擔(dān)服務(wù)費(fèi)用。此舉將定價(jià)權(quán)交還給市場，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以“按需索驥”，有利促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

從市場經(jīng)驗(yàn)來看，由交易雙方共擔(dān)服務(wù)費(fèi)用的“雙邊收費(fèi)”，也將成為未來趨勢。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)在我國已經(jīng)有二十多年的發(fā)展歷史，但在過去階段，房屋中介費(fèi)的收取并沒有成文規(guī)定。

據(jù)公開信息，我國在1978年才有了商品房的概念，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的最早依據(jù)是1995年國家計(jì)委建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（971號文）。

該文件對房地產(chǎn)咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)的收取額度作了明確規(guī)定。其中第六條規(guī)定：房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收。

2003年，上海統(tǒng)一中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開始執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范上海市居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的通知》，規(guī)定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供基本服務(wù)內(nèi)容，辦理完產(chǎn)權(quán)過戶、戶口遷移等手續(xù)后，方可收取買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)。

2014年，國家發(fā)改委、住建部發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)、技術(shù)及相關(guān)信息等咨詢的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

但同時，既往的市場傭金率以行業(yè)慣例的的形式沿襲了下來，北京、上海的費(fèi)率區(qū)間在2%-3%。

市場在規(guī)范中實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展，存量時代下，過往的“自由”亟需得到合理約束。

健康發(fā)展

通常而言，二手房交易的主要流程包括帶看、簽約、過戶、繳納稅費(fèi)等，從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)促成買賣雙方的交易，并收取一定比例“中介費(fèi)”。

過往，該筆費(fèi)用通常由買方承擔(dān)，而在存量市場下，買方占據(jù)市場優(yōu)勢地位。新形勢下，“雙邊收費(fèi)”的調(diào)整也有可能帶來新的市場景象。

另一方面，無論二手房交易還是住房租賃交易，雙邊收傭之下，交易也更公開透明。《意見》指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。

郭毅表示：“最終落地的政策，沒有對費(fèi)率進(jìn)行直接管制，對于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理。”

與此同時，國內(nèi)此前已有部分地區(qū)實(shí)行雙邊收費(fèi)。公開信息顯示，成都、大連等重點(diǎn)城市采取雙邊收費(fèi)的歷史較長，上海、廣州、深圳、重慶、蘇州等城市則于近年開始雙邊收費(fèi)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，除了出臺政策和標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范市場秩序以外，政府端更重要的是整合系統(tǒng)平臺。陽光是最好的消毒劑，讓信息暴露在陽光下。

新發(fā)布的《意見》同時指出，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺，加強(qiáng)對交易房源、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息，應(yīng)當(dāng)通過平臺進(jìn)行核驗(yàn)。

“服務(wù)環(huán)節(jié)和內(nèi)容清晰明了，行業(yè)監(jiān)管體系發(fā)揮效力，經(jīng)紀(jì)行業(yè)競爭就是健康的，費(fèi)率自然也會隨行就市，無需通過政策來降低，行業(yè)得到認(rèn)可而市場也會邁向均衡。”李宇嘉表示。

值得注意的是，此前，自然資源部部長宣布，經(jīng)過10年不懈努力，我國全面實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。或許，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記管理也將為房屋交易管理提供更充分的信息和依據(jù)。

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